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资产评估师考试《资产评估》习题及答案

发表时间:2017/8/9 18:22:12 来源:互联网 点击关注微信:关注诚博娱乐微信
三、综合题 有一宗七通一平的待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米.日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。 【正确答案】 (1)面积为1000平方米,容积率为5,拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。 年总收益=2*365*5000=3650000元。 (2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250 (3)年纯收益=3650000-1009250=2640750 (4)房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750 (5)建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000 (6)建设期为2年,地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。 利息=地价*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地价+1155000 (7)开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20% 开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2地价+3850000 (8)立方程: 地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000 解方程,地价=9069016元。 编辑推荐: 2017年资产评估师考试报名时间及入口 2017年资产评估师考试时间11月4、5日 2017年资产评估师资格考试辅导招生方案
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